1. Warum kann ein Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft für Streit sorgen?
Eine Erbengemeinschaft entsteht, sobald es nach einem Erbfall mehrere Erben gibt.
Die Höhe der Erbanteile richtet sich bei gesetzlicher Erbfolge nach dem Verwandtschaftsgrad und ansonsten nach der individuellen Regelung im Testament oder Erbvertrag.
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, sind eine Reihe möglicher Streitpunkte denkbar.
- Eines der Kinder möchte das Elternhaus aus emotionalen Gründen noch behalten oder selbst darin wohnen. Die anderen wollen es schnell verkaufen, um an Geld zu kommen.
- Alle Miterben sind zwar gegen einen schnellen Verkauf, sie können sich jedoch nicht einigen, wer das Haus nutzen darf.
- Die geerbte Immobilie ist vermietet. Ein Miterbe möchte sie noch behalten, um regelmäßige Mieteinnahmen zu erzielen. Ein anderer möchte sie veräußern, um schnell eine größere Geldsumme zu erhalten.
- Alle Miterben wollen das Haus verkaufen. Sie können sich aber nicht über den Verkaufspreis, den Käufer oder den Verkaufszeitpunkt einigen.
- Einzelne Miterben fühlen sich ungerecht behandelt. Alte Familienkonflikte können eine Rolle spielen.
2. Müssen beim Verkauf eines geerbten Hauses alle Erben zustimmen?
Wenn in einer Erbengemeinschaft ein Erbe auf den schnellen Verkauf einer geerbten Immobilie hofft, einer seiner Miterben aber nicht verkaufen will und seine Mitwirkung verweigert, ist dies ein Problem. Denn: Tatsächlich müssen beim Verkauf des Hauses alle Miterben zustimmen. Ein Mitglied der Erbengemeinschaft kann den Verkauf einer geerbten Immobilie blockieren.
Der rechtliche Hintergrund: Der Nachlass gehört allen Miterben gemeinsam. Bis zur Aufteilung und damit der Auflösung der Erbengemeinschaft müssen sie ihn gemeinsam verwalten. Dazu gehört es auch, Beschlüsse zu fassen.
Wie stimmt eine Erbengemeinschaft über die Verwaltung des Nachlasses ab?
Solange es nur um eine reine Verwaltung des Nachlasses geht, reicht ein Mehrheitsbeschluss aus. Dazu gehört alles, was den Erhalt des Nachlasses sichern soll.
Beispiele:
- Abschluss eines Mietvertrages über ein geerbtes Haus
- Instandhaltungsmaßnahmen
In einem Notfall ist auch ein einzelner Miterbe zur sogenannten Notverwaltung befugt.
Beispiel: Ein Sturm beschädigt das Hausdach. Es tritt Regenwasser ein. Ein Miterbe beauftragt einen Dachdecker mit der Reparatur, damit keine weiteren Schäden entstehen.
Wie funktioniert die Abstimmung über den Verkauf eines Hauses?
Ein Verkauf des geerbten Hauses durch die Erbengemeinschaft fällt jedoch nicht mehr unter die normale Verwaltung des Nachlasses. Stattdessen geht es hier darum, den wichtigsten Nachlassgegenstand zu Geld zu machen, um dieses unter den Erben aufzuteilen. Ein so bedeutender Schritt muss einstimmig beschlossen werden.
Ausnahme: Wenn mehrere Immobilien zum Nachlass gehören, zum Beispiel mehrere Eigentumswohnungen, kann der Verkauf nur einer einzelnen Wohnung noch zur Verwaltung gehören, denn dieser Verkauf ist nicht von entscheidender Bedeutung für den Gesamtnachlass. Hierzu ist jedoch stets der Einzelfall zu prüfen, ob dies so zutrifft. Gehört nur eine einzige Immobilie zum Nachlass, ist für den Verkauf Einstimmigkeit gefragt.
Der Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft erfordert einen gemeinsamen Notartermin. Dabei müssen zwar alle Erben den Kaufvertrag unterzeichnen, Sie können sich dabei aber auch durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen.
3. Was tun, wenn ein Erbe nicht verkaufen will?
Will ein Mitglied der Erbengemeinschaft nicht verkaufen, gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Einvernehmliche Lösung: Mediation oder notarielle Vermittlung
- Verkauf des eigenen Erbanteils
- Teilverkauf der Immobilie
- Abschichtung
- Teilungsversteigerung
- Auseinandersetzungsklage, um Verkauf zu erzwingen
Diese Möglichkeiten erläutern wir nun näher:
Einvernehmliche Lösung: Mediation oder notarielle Vermittlung
Eine einvernehmliche Lösung spart Kosten, viel Zeit und Nerven und ist daher gerade beim Streit um einen Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft immer zu empfehlen.
Es gibt zwei außergerichtliche Möglichkeiten, um eine Blockade in der Erbengemeinschaft zu lösen:
1. Mediation durch einen zertifizierten Mediator
Unter einer Mediation versteht man ein außergerichtliches, strukturiertes und vertrauliches Verfahren zur Streitbeilegung. Der Mediator ist eine unabhängige Person, die keine Entscheidungsbefugnis hat, sich aber um eine Vermittlung zwischen beiden Seiten bemüht.
Beim Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft ist der Zweck einer Mediation die Beseitigung persönlicher Spannungen zwischen den Erben. Der Mediator hilft den Beteiligten, ihre persönlichen Interessen zu formulieren und eine gemeinsame Lösung zu finden.
Bei Konflikten innerhalb einer Familie hat dieses Verfahren eine gute Erfolgsquote. Auch lassen sich die Ergebnisse genau auf die Wünsche der Parteien abstimmen. Allerdings ist die Teilnahme freiwillig, sodass eine bewusste Blockade nicht ausgeschlossen ist.
Das Ergebnis einer erfolgreichen Mediation ist eine Vereinbarung, die von einem Notar beurkundet werden muss, um rechtsgültig zu sein.
Vorteile:
- Teures und zeitaufwändiges Gerichtsverfahren wird vermieden
- Familienfrieden kann gewahrt oder wiederhergestellt werden
- Lösung möglich, welche Interessen aller Beteiligten berücksichtigt
Nachteile:
- alle Beteiligten müssen zur Kooperation bereit sein
- eine Lösung lässt sich nicht gegen den Willen anderer Miterben erzwingen
2. Notarielles Vermittlungsverfahren
Das notarielle Vermittlungsverfahren wird von einem Miterben beantragt und von einem Notar durchgeführt. Erforderlich ist ein Notartermin mit allen Miterben. Der Notar prüft im Vorfeld das Nachlassverzeichnis und arbeitet Vorschläge zur Teilung des Nachlasses aus. Er protokolliert das Gespräch mit den Erben und versucht, eine Einigung zu vermitteln. Diese wird schriftlich festgehalten und ist dann rechtsgültig und vollstreckbar.
Erscheint ein Miterbe unentschuldigt nicht zum Notartermin, kann der Notar ein Versäumnisprotokoll erstellen. Dann kann in einigen Fällen die Zustimmung des Fehlenden zur Einigung der anderen als erteilt angesehen werden, wobei auch besondere Voraussetzungen bestehen können.
Vorteile:
- meist innerhalb weniger Wochen Termin möglich
- mit moderaten Kosten kann ein rechtsgültiges Ergebnis erzielt werden
Nachteile:
- Niemand ist gezwungen, der Einigung zuzustimmen
- Möchte ein Miterbe den Verkauf der Immobilie durch die Erbengemeinschaft blockieren, kann er dies tun
Verkauf des eigenen Erbanteils
Bis zur Auflösung einer Erbengemeinschaft kann es Jahre dauern. Dies gilt insbesondere, wenn einer der Miterben das geerbte Haus nicht verkaufen will. Daher kann der Verkauf des eigenen Erbteils eine Lösung für ungeduldige Erben sein.
Allerdings können Miterben gem. § 2033 Abs. 2 BGB nicht einfach ihren Anteil am geerbten Haus verkaufen, denn dieses gehört allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft gemeinsam.
Andererseits ermöglicht das Bürgerliche Gesetzbuch den Verkauf des eigenen Erbanteils, also des Anteils am kompletten Nachlass. Mögliche Käufer sind:
- andere Miterben
- unbeteiligte Privatleute
- auf solche Geschäfte spezialisierte Investoren.
Um die Höhe des Erbteils nachzuweisen, kann es erforderlich sein, beim Nachlassgericht einen Erbschein zu beantragen. Dafür fallen Kosten an, deren Höhe vom Wert des Erbes abhängt.
Beispiel: Ein Miterbe schließt einen Kaufvertrag ab über seinen Erbanteil in Höhe von 25 Prozent. Er ist verpflichtet, den anderen Miterben den Inhalt des Kaufvertrages mitzuteilen. Sobald die Miterben diese Mitteilung erhalten haben, beginnt die zweimonatige Frist. Innerhalb dieser Zeit kann jeder Miterbe durch eine formlose Erklärung anstelle des Käufers zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten.
In Zahlen: Der Nachlass besteht aus einer Immobilie im Wert von 800.000 Euro, einem Bankguthaben in Höhe von 20.000 Euro und einem Oldtimer im Wert von 30.000 Euro. Ihr Erbanteil hätte also folgenden Wert: 800.000 + 20.000 + 30.000 = 850.000 Euro, 25 Prozent davon = 212.500 Euro.
Vorteile:
- schnelle Liquidität erzielbar
- keine Zustimmung von Miterben erforderlich
Nachteile:
- Verkauf oft unter Wert
- Vorkaufsrecht von Miterben zu beachten
- Verlust von Nachlassgegenständen mit emotionellem Wert
- Kosten für notariellen Kaufvertrag
Teilverkauf der Immobilie
Sind nicht alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit einem Hausverkauf einverstanden, kann ein Teilverkauf die Lösung sein. Dabei verkaufen alle Miterben gemeinsam als Erbengemeinschaft einen Anteil an ihrer Immobilie. So kann dringender Kapitalbedarf sofort gedeckt werden, während das Haus in der Hand der Erbengemeinschaft bleibt. Als Käufer treten oft darauf spezialisierte Unternehmen auf.
Der Käufer erwirbt einen Anteil am Haus, wird aber nicht Teil der Erbengemeinschaft. Diese behält mindestens 50 Prozent des Hauses, so dass Vermietung oder Verkauf möglich bleiben. Oft wird für den verkauften Teil des Hauses eine Nutzungsgebühr verlangt.
Vorteile:
- Schnelle Liquidität
- Haus bleibt in der Familie
Nachteile:
- Alle Miterben müssen zustimmen
- Konditionen oft zum Vorteil des Investors. Genaue Prüfung der Verträge nötig
Abschichtung
Die Höhe der Abfindung ist Verhandlungssache. Zu berücksichtigen sind dabei:
- Der Wert des Erbanteils,
- mögliche Schulden, mit denen der Nachlass noch belastet ist.
Die Abschichtung ist ein einfacher Weg, um Streitigkeiten um eine Immobilie im Nachlass zu lösen: Der ausscheidende Miterbe erhält Geld. Ein Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft findet nicht statt. Daher fallen auch keine Kosten für Notar und Grundbucheintragung an.
Vorteile:
- einfach
- schnelle Liquidität
- kostengünstig
Nachteile:
- Miterben müssen einverstanden sein
- Streit über Höhe der Abfindung möglich
Teilungsversteigerung
Eine Teilungsversteigerung kommt in Betracht, wenn der Nachlass hauptsächlich aus einer Immobilie besteht und die Erbengemeinschaft den Hausverkauf gegen den Willen eines Miterben erzwingen will.
Die Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe beim Amtsgericht beantragen. Dazu muss er
- nachweisen, dass er Erbe ist (zum Beispiel durch einen Erbschein) und
- einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen.
Das Verfahren läuft nun in folgenden Schritten ab:
- Das Gericht informiert alle Miterben über den Antrag auf Teilungsversteigerung.
- Die Teilungsversteigerung wird im Grundbuch eingetragen.
- Es wird ein Sachverständigen-Gutachten über den Verkehrswert des Grundstückes erstellt. Bei Uneinigkeit der Miterben gibt das Gericht dieses in Auftrag.
- Das Gericht legt das geringste Gebot fest. Dabei berücksichtigt es den Verkehrswert und etwaige Belastungen des Grundstücks durch Schulden.
Schließlich setzt das Gericht den Versteigerungstermin fest und gibt diesen öffentlich bekannt. Mitbieten kann jeder, der sich ausweisen kann und zuvor zehn Prozent des Verkehrswertes der Immobilie als Sicherheitsleistung beim Gericht hinterlegt hat. Auch Miterben und der Antragsteller selbst können mitbieten.
Ein Zuschlag wird nur erteilt, wenn das Höchstgebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes entspricht. Liegt es unter 70 Prozent, können die Erben beantragen, dass kein Zuschlag stattfindet.
Das Gericht zahlt den Versteigerungserlös erst aus, wenn sich die Miterben auf einen Teilungsplan geeinigt und in einem sog. Erbauseinandersetzungsvertrag festgelegt haben, wer welchen Anteil bekommt.
Vorteile:
- kann gegen den Willen der Miterben durchgeführt werden.
Nachteile:
- Das Verfahren ist teuer: Es fallen Versteigerungskosten an und der Antragsteller muss einen Kostenvorschuss leisten.
- Zeitaufwändig: Insgesamt vergeht zwischen Antrag und Auszahlung mindestens ein Jahr.
- Uneinigkeit über die Erlösverteilung kann weitere Zeit kosten.
- Oft wird ein Grundstückspreis deutlich unter dem Verkehrswert erzielt.
Erbauseinandersetzungsklage
Voraussetzung der Erbauseinandersetzungsklage ist, dass das Gericht den Nachlass als teilungsreif erachtet. Dies ist der Fall, wenn
- alle Nachlassverbindlichkeiten bezahlt sind (alle Schulden des Erblassers und die Bestattungskosten),
- der Teilungsplan nicht dem Testament widerspricht.
Das Problem: Ein Haus ist unteilbar. Um es im Wege der Erbauseinandersetzungsklage aufteilen zu können, muss es verkauft werden. Dies ist zum Beispiel mit einer Teilungsversteigerung möglich (siehe oben).
Gibt das Gericht der Klage statt, wird der Nachlass entsprechend des Teilungsplans des Klägers auf die Miterben verteilt. Das Gericht ersetzt deren Zustimmung durch seine Entscheidung. Der Hausverkauf kann vor oder nach dem Urteil stattfinden.
Vorteile:
- Lösung gegen den Willen der Miterben möglich,
- kann die Streitigkeiten unter den Miterben endgültig regeln.
Nachteile:
- Jeder Fehler im Teilungsplan führt zur Abweisung der Klage.
- Die Kosten für die Erbauseinandersetzungsklage richten sich nach dem Wert des Nachlasses und können bei einer Immobilie im Nachlass sehr hoch sein.
- Bei einem Haus im Nachlass fallen Versteigerungskosten an. Außerdem wird die Immobilie oft unter Wert versteigert.
- Die Klage ist zeitaufwändig. Bis zur Auszahlung können zwei bis fünf Jahre vergehen.
4. Fazit
Eine Erbengemeinschaft muss Entscheidungen gemeinsam treffen – besonders beim Hausverkauf besteht allerdings hohes Konfliktpotenzial.
- Für den Verkauf einer einzelnen Immobilie ist grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben erforderlich.
- Uneinigkeit ist häufig und kann den Verkaufsprozess vollständig blockieren.
- Einvernehmliche Lösungen wie Mediation oder notarielle Vermittlung sind meist der schnellste und kostengünstigste Weg.
- Alternativen sind der Verkauf des eigenen Erbanteils oder ein Teilverkauf der Immobilie zur Erlangung kurzfristiger Liquidität.
- Durch Abschichtung kann ein Miterbe gegen Abfindung ausscheiden und Streit reduziert werden.
- Zwangsmaßnahmen wie Teilungsversteigerung oder Klage sind möglich, aber oft teuer, langwierig und wirtschaftlich nachteilig.
- Insgesamt gilt: Frühzeitige Einigung und klare Kommunikation sind entscheidend, um Zeit, Kosten und familiäre Konflikte zu minimieren.
- Ein im Erbrecht versierter Rechtsanwalt kann Ihnen abgestimmt auf Ihre familiäre Situation am besten raten, wie eine einvernehmliche Lösung zu erzielen ist. Oft ist eine Mischung aus Druck und Anreizen hilfreich.
